Die SF Urban Properties AG blickt auf ein erfreuliches Geschäftsjahr 2021 zurück. Die Liegenschaftserträge erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr von CHF 26.5 Mio. auf CHF 27.1 Mio. Der Verwaltungsrat beantragt eine Barausschüttung von CHF 3.60 in Form einer Ausschüttung von Kapitaleinlagereserven pro kotierte Namenaktie mit einem Nennwert von CHF 9.00. Damit beträgt die Ausschüttungsrendite bezogen auf den Aktienkurs am 31. Dezember 2021 rund 3.6%.
Die SF Urban Properties AG (SIX Swiss Exchange: SFPN) hat das Geschäftsjahr 2021 mit einem starken Betriebsergebnis abgeschlossen. Das Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) stieg von CHF 32.0 Mio. auf CHF 57.8 Mio. und der den Aktionären der SF Urban Properties AG zuzurechnende Reingewinn erhöhte sich von CHF 23.0 Mio. auf CHF 40.5 Mio. (+76.5%).
Die Neubewertungen stiegen stark auf CHF 36.8 Mio. (VJ CHF 3.3 Mio.). Der Reingewinn exkl. Neubewertungseffekte und latente Steuern reduzierte sich um CHF 10.4 Mio. (–43.5%) gegenüber dem Vorjahr auf CHF 13.5 Mio. Dies ist hauptsächlich auf den Gewinn des Verkaufs der Liegenschaften an der Badenerstrasse 425–431 in Zürich im Vorjahr zurückzuführen. Der Reingewinn pro Aktie exkl. Neubewertungseffekte betrug CHF 4.03 (VJ CHF 7.14) und das Eigenkapital (NAV) pro kotierte Namenaktie per 31. Dezember 2021 CHF 108.36 (VJ CHF 97.69).
Der Portfoliowert stieg aufgrund von Zukäufen und Neubewertungsgewinnen im Vergleich zu Ende 2020 von CHF 638.3 Mio. auf CHF 718.2 Mio.
Der Aktienkurs erhöhte sich während der Berichtsperiode von CHF 97.00 auf CHF 101.00.
Das Betriebsergebnis beträgt CHF 57.8 Mio. im Vergleich zu CHF 32.0 Mio. in der Vorjahresperiode. Das Entwicklungsgeschäft und ein Zuwachs bei Neubewertungen aus Renditeliegenschaften trugen wesentlich zur Steigerung bei.
Die Eigenkapitalquote nahm geringfügig ab von 46.5% auf 45.9%.
Die Mieterträge erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr von CHF 26.5 Mio. auf CHF 27.1 Mio. Die beiden Lockdowns im Jahr 2020 hatten das vorherige Jahr stärker beeinflusst. Zusätzlich hat die Akquisition von vier Renditeliegenschaften die Erträge im Geschäftsjahr 2021 positiv beeinflusst.
Die Leerstandsquote per Stichtag blieb im Vergleich zum Jahresende 2020 stabil.
Die laufende Prüfung von Akquisitionsopportunitäten erfolgt im Einklang mit der Portfoliostrategie. Die Strategie der Gesellschaft konzentriert sich unverändert auf die Städte Zürich und Basel.
Im 1. Quartal erfolgte die Beurkundung einer Bestandesliegenschaft an der Hegenheimerstrasse 62 in Basel. Die Wohnliegenschaft liegt in einer ruhigen Quartierstrasse in Basel und wurde durch den Voreigentümer totalsaniert. Die Eigentumsübertragung erfolgte per 1. Dezember 2021.
Des Weiteren investierte die Gesellschaft zusammen mit dem Kooperationspartner zudem rund CHF 8.0 Mio. in die Akquisition eines Entwicklungsprojektes an der Minervastrasse 124 in Zürich. Das Entwicklungsprojekt sieht die Erstellung von acht Eigentumswohnungen an einer innerstädtischen, verkehrsberuhigten Lage vor.
Im 1. und 2. Quartal akquirierte SF Urban Properties AG zwei Renditeliegenschaften: die Tramstrasse 53 in Münchenstein für CHF 1.3 Mio. und die Riehentorstrasse 28 / Kirchgasse 2-2A in Basel für CHF 18.0 Mio. Die Liegenschaft in Münchenstein liegt in unmittelbarer Nähe zum Walzwerk-Areal und stellt eine strategische Erweiterung für die Arealentwicklung dar. Die Liegenschaft in Basel ist etwa 100 Meter vom Wettsteinplatz entfernt und verfügt daher über eine optimale Anbindung an das öffentliche und private Verkehrssystem.
Im 3. Quartal gewann SF Urban Properties AG eine Versteigerung im Zuge eines Konkursverfahrens und konnte damit die Liegenschaft Binningerstrasse 7 in Basel arrondieren, die direkt neben den bereits im Eigentum der Gesellschaft befindlichen Häusern 9, 11 und 15 liegt.
In der Berichtsperiode wurden keine Bestandsliegenschaften veräussert, jedoch hat die Gesellschaft sämtliche Stockwerkeigentumseinheiten der beiden Promotionsprojekte «Kluspark» in Zürich und «Sandreutergarten» in Riehen erfolgreich beurkundet.
Der Abschluss zahlreicher neuer Mietverträge und die Verlängerung ausgewählter Mietverträge führte zu einer Beibehaltung der tiefen Leerstandsquote, die per Stichtag 31. Dezember 2.6% beträgt.
Trotz der Pandemie ist es gelungen, für insgesamt drei Restaurantflächen im Portfolio neue Mieter anzubinden. Für die Fläche des ehemaligen «Birseckerhofs» an der Binningerstrasse 15 in Basel wurde ein neuer Mieter gefunden. Bei der Militärstrasse 114 in Zürich wurde im 1. Halbjahr ein Nachfolger für die Gastrofläche (192 m2) gefunden. Dieser übernahm die Bar per 1. Juli. Bei der Witikonerstrasse 15 in Zürich hat sich in der Berichtsperiode ebenfalls ein Mieterwechsel bei der Restaurantfläche ergeben. Die Gesellschaft hat sich mit dem alten Mieter auf eine einvernehmliche Auflösung des Mietvertrages geeinigt und die Restaurantfläche nahtlos per 16. November an eine deutsche Restaurantkette vermietet.
In der Gerbergasse 48 in Basel hat sich der ansässige Retailmieter entschieden, die Fläche per Ende Januar 2022 zu verlassen. Ein Schweizer Unternehmen, das sich auf das Angebot ästhetischer Zahnmedizin spezialisiert hat, wird per 1. April 2022 die Flächen im Erdgeschoss und 1. Untergeschoss übernehmen.
Bei der Gewerbefläche an der Asylstrasse 68 in Zürich (142 m2) hat sich die Gesellschaft dafür entschieden, das Mietverhältnis im gegenseitigen Einvernehmen per 30. Juni 2021 aufzulösen und die Fläche per 16. Juli 2021 an einen neuen Mieter zu übergeben. Der Mietnachfolger ist ein auf Elektromuskelstimulation spezialisiertes Fitnesscenter, welches am Römerhof seinen zweiten Standort in Zürich eröffnet hat.
An der Rue de Lausanne 29/31 in Morges wurde im 1. Halbjahr ein Mietvertrag für die leerstehende Gewerbefläche (187 m2) abgeschlossen. Der Mietvertrag mit einer Augenärztin verstand sich vorbehältlich der Erteilung der kantonalen Betriebsbewilligung. Diese traf im November ein, der Mietvertrag wurde somit zum 1. Dezember wirksam.
Weitere Vermietungserfolge können dem detaillierten Portfoliobericht entnommen werden.
Im Villenviertel von Riehen realisiert die Gesellschaft die Wohnüberbauung «Sandreutergarten» mit zehn Einheiten, davon vier freistehende Einfamilienhäuser und sechs Doppeleinfamilienhäuser. Alle Einheiten wurden innerhalb weniger Wochen nach Vermarktungsstart beurkundet. Der Baustart ist im vierten Quartal 2020 erfolgt, die Fertigstellung ist auf August 2022 terminiert.
Für das im März 2021 akquirierte Grundstück an der Minervastrasse 124 in Zürich mit bestehendem Mehrfamilienhaus ist die Entwicklung eines Ersatzneubaus als Promotionsobjekt mit acht Wohnungen und einer Tiefgarage mit fünf Einstellplätzen geplant. Das Bauprojekt wurde in der 2. Jahreshälfte ausgearbeitet.
Die im April 2019 gesicherte Liegenschaft Klusstrasse 38 an bester Lage im Zürcher Kreis 7 wurde per Ende Februar 2020 ins Entwicklungsportfolio integriert. Gemeinsam mit einem Entwicklungspartner wird das Promotionsobjekt «Kluspark» mit 13 Wohnungen, verteilt auf zwei Gebäudekörper, und einer Tiefgarage mit zwölf Einstellplätzen, geplant und umgesetzt. Nach erfolgtem Vermarktungsstart im November 2020 konnten alle 13 Einheiten bis im Januar 2021 reserviert und beurkundet werden.
Für das im Oktober 2020 akquirierte Grundstück an der Fuederholzstrasse 8 in Herrliberg mit bestehendem Einfamilienhaus ist die Entwicklung eines Ersatzneubaus als Promotionsobjekt mit sechs Wohnungen und einer Tiefgarage mit insgesamt zwölf Einstellplätzen geplant. Die Baueingabe erfolgte Ende des 2. Quartals 2021. Die Baubewilligung wurde gegen Ende des 4. Quartals 2021 erteilt.
Die Basler Wohn- und Gewerbeliegenschaft an der Elsässerstrasse 1+3 wurde 2019 als Entwicklungsliegenschaft umklassiert. In der St. Johanns-Vorstadt mit Park- und Rheinsicht plant die Gesellschaft die Erstellung eines Ersatzneubaus mit 14 Wohnungen im Stockwerkeigentum sowie einem gewerblich genutzten Erdgeschoss. Die rechtskräftige Baubewilligung ist im 2. Quartal erfolgt. Im 1. Halbjahr 2021 wurde eine Totalunternehmersubmission durchgeführt. Der Vermarktungsstart erfolgte im November.
Die Gesellschaft bot den von der behördlich angeordneten Schliessung betroffenen Mietern im ersten und zweiten Lockdown mit Stundungen und punktuellen Mietzinsreduktionen Hand. So wurden unter anderem die in Basel und Zürich angebotenen, städtischen und kantonalen Drei-Drittel-Rettungspakete unterstützt.
Im Geschäftsjahr 2020 ging die Gesellschaft von einem direkt durch die behördlichen Schliessungen verursachten, mutmasslichen Minderertrag in der Höhe von max. CHF 0.9 Mio. (ca. 3.1% der Nettojahres-Ist-Mieteinnahmen) aus. Der Betrag setzte sich wie folgt zusammen: CHF 0.8 Mio. für den ersten Lockdown, der in der Schweiz von März bis Mai dauerte. Ein Kostenanteil von CHF 0.1 Mio. wurde als Risikovorsorge für den zweiten Lockdown vorgesehen, der die früheren Betriebsschliessungen von Gastro- und Freizeitbetrieben in Basel-Stadt ab Ende November und den rund einen Monat später eingetretenen, schweizweiten Lockdown für Restaurants, Sport- und Freizeitbetriebe ab 22. Dezember 2020 umfasste und zwar jeweils für die Dauer bis Stichtag 31. Dezember 2020. Die Kostenschätzungen basierten auf den effektiv von behördlichen Schliessungen betroffenen Mietflächen und deren Nettomieten, kombiniert mit den in Frage kommenden Hilfsmöglichkeiten und unter Berücksichtigung aller regional angebotenen Unterstützungspakete.
Im Geschäftsjahr 2021 setzte sich der schweizweite Lockdown der erwähnten Betriebe fort. Darüber hinaus wurden ab 18. Januar 2021, bis auf wenige Ausnahmen, alle Läden für Güter des nicht-täglichen Bedarfs geschlossen. Die Läden konnten per 1. März 2021 wieder geöffnet werden, ebenso Sport- und Freizeitanlagen. Ab 19. April 2021 durften dann auch die Terrassen und ab 31. Mai 2021 die Innenbereiche von Restaurants wieder öffnen, jedoch noch mit einer Personenbeschränkung. Diese wurde per 26. Juni 2021 vollumfänglich aufgehoben. Die Gesellschaft unterstützte die Mieter erneut punktuell mit Mietzinsreduktionen und unter Anwendung von sämtlichen angebotenen, städtischen und kantonalen Drei-Drittel-Rettungspaketen.
Im Herbst 2021 wurden aufgrund der epidemiologischen Lage erneut behördliche Schutzmassnahmen nötig. Der Bund führte eine Zertifikatspflicht für Restaurantbesuche und weitere, öffentliche Einrichtungen ein, ab dem 20. Dezember 2021 galt zusätzlich eine «2G»-Regelung (Geimpfte und Genesene) für Restaurants, Kultur-, Sport und Freizeitbetriebe respektive für Bars und Clubs mit stehenden Gästen eine «2G+»-Regelung (Geimpfte und Genesene, mit COVID-Test). Der Betrieb aller genannten Einrichtungen konnte aber erfreulicherweise aufrechterhalten werden, so dass es bis zum Stichtag 31. Dezember 2021 zu keinen erneuten Betriebsschliessungen kam.
Das Total aller mutmasslichen Mietzinsreduktionen aufgrund von behördlichen Schliessungen 2020 und 2021 bis zum Stichtag 31. Dezember 2021 wurde auf max. CHF 1.9 Mio. geschätzt. Die effektiv gewährten und erfolgswirksam verbuchten Mietminderungen seit Beginn der Coronakrise im März 2020 betragen per 31. Dezember 2021 insgesamt CHF 1.4 Mio., wovon CHF 0.5 Mio. auf den ersten Lockdown (ca. 1.7% der Nettojahres-Ist-Mieteinnahmen 2020) und CHF 0.9 Mio. auf den zweiten Lockdown (ca. 3.2% der annualisierten Nettojahres-Ist-Mieteinnahmen 2021) zurückzuführen sind. Da die Gesellschaft zwischenzeitlich sämtliche das Geschäftsjahr betreffenden Mieteranfragen beantwortet und verarbeitet hat, wird die vorhandene Rückstellung i.d.H.v. CHF 0.6 Mio. per 31. Dezember 2021 aufgelöst.
Trotz des anhaltend schwierigen Marktumfelds ist es der Gesellschaft mehrmals erfolgreich gelungen, aus Debitorenrisiken neue Chancen zu schaffen, indem einvernehmliche Vertragsumschreibungen und Flächenrückgaben vereinbart und parallel neue Nutzer für die betreffenden Flächen gefunden werden konnten. Die Bemühungen führten in diesen Fällen zu einer nachhaltigen Verbesserung der Mieterqualität – bei gleichzeitiger Sicherung der bisherigen Mietzinshöhe und Begleichung der offenen Posten.
Verwaltungsratspräsident SF Urban Properties AG
Verwaltungsratsmitglied SF Urban Properties AG
Verwaltungsratsmitglied SF Urban Properties AG
Verwaltungsratsmitglied SF Urban Properties AG
